専任の宅地建物取引士の要件とは、専従性と常勤性が必要となるとのことでした。
噛み砕いて言えば、
宅建業者が法人であろうがなかろうが、本店であろうが支店であろうが、その所属する事務所ごとに「専任」しなければならない。
これを見方を換えれば
他の法人で勤務している人、常勤の取締役をやっている人、他の個人事業を行っている人はそもそも常勤できないので「専任」とならない。
今回は〇、△、✕となる事例について理由とともに考えていきたいと思います。
パターンとしては、宅建業免許申請会社が法人なのか、個人事業主としての申請なのかにより場合分けされます。
同一法人内
宅建業免許を法人にて申請する場合において、同一法人内に他業の兼業を行っている場合について考えてみましょう。
建築士業、建設業、不動産鑑定業などは株式会社などの法人で開業することが可能であり、この同一法人に勤務する建築士、専任の技術士、不動産鑑定士などは、同一法人が宅建業の免許申請を行う場合においては、専任の宅地建物取引士として兼務が可能です。
これは同一法人内にて例外的に兼務が可能な場合であり、これらの宅建業以外の他業においては、株式会社・合同会社などの法人事業として業を営むことができるため、このような例外が認められています。
※行政書士、司法書士、土地家屋調査士など、株式会社・合同会社方式による営業が認められていない士業については、法人による兼務が観念できないため「同一法人」ということもあり得ません。
※行政書士法人、司法書士法人などは宅建業の免許申請法人としては、認められないため法人スキームでは専任の取引士を兼務は不可能です。
また、飲食業、小売業などと宅建業を兼業する法人においては、専任の取引士以外に宅建業以外の兼業に従事する代替要員が確保できているか否かによって個別に判断されることになります。
同一法人内まとめ
同一個人業内・同一事務所内
個人事業主として、他の営業を行っている場合においては、専任の取引士としての兼業は可能です。
ここでの注意点としては、次の通りです。
・宅建業の免許申請も「個人」として申請する必要がある
・同一事務所内における営業でなければならない
以上の２つを満たして初めて兼業が可能となります。
体を2つにわけることができないというのが端的な理由です笑
この形態で宅建業の免許申請を行う方は超レアケースだと考えます。
例えば行政書士を考えてみましょう。
「個人事業主」として行政書士を開業のパターン
当該行政書士が取引士の資格を有する場合において、行政書士事務所と事務所を同じくして、個人事業主として宅建業免許申請をするという前提であれば、免許申請可能です。
つまり、「行政書士事務所と宅建業の事務所の所在地が同じであること」が要件となります。
当然ながら、当該事務所は、宅建業免許申請の「事務所要件」を満たす必要もあります。
行政書士法人に勤務する行政書士のパターン
専任の取引士には絶対になれません。
そもそも行政書士法人は宅建業免許申請できないことを考えると、取引士の資格を保有している行政書士は、行政書士法人以外での宅建業者において取引士となるか、又は宅建御油を個人開業でできそうな気もしますが、結論NGです。
何故なら、宅建業以外にて行政書士法人に勤務しているからです。
ちなみに、行政書士、司法書士などの士業の方が宅建業免許申請のために法人を設立し、この会社の代表に就任し、別途専任の取引士を雇用（又は取締役に入ってもらい）
することにより宅建業の免許申請は可能です。
実際はこのパターンが多いでしょう。
同一個人業内・同一事務所内まとめ
他の法人（又は個人事業）に従事している者
お客様から最も質問を受けるケースがこのパターンです。
結論から言えば、非常勤の取締役でなければ、他の事業に従事している人は、宅建業免許申請上の「専任の取引士」にはなれません。
この場合、非常勤取締役の証明を当該取締役を務める会社の代表者から発行してもらう必要があります。（免許申請上の添付資料となります）
よくあるのが、他法人の代表を務めている人。
代表者は非常勤ということが宅建業にて観念されず、常にNGとなります。
厳密にいえば、次のような世間的に微妙そうなものも宅建業免許申請上は専任の取引士としてはNGとなります。
（あくまで厳密に言えばです）
実例１：ネットショップの開業を節税目的で会社で行っており、代表を務めている人
株式会社の代表取締役や合同会社の代表社員は、非常勤ということが観念できず、常にアウトとなります。
実例２：ちょこっとアルバイトをやっている人
厳密な意味では、専任と言えないです笑
例えば、一回ぽっきりのお手伝いでたまたま謝礼を貰った程度であれば可能でしょうが、反復継続性があるアルバイトはダメです。
他の法人（又は個人事業）に従事している者まとめ
以上、専任の取引士になれる人、なれない人がいますので、事前に要件チェックをしっかりしておく必要があります。
