宅建業免許申請全般に関わるQ&A
Q1 宅建業の営業開始までどの程度時間がかかりますか？
A１ 宅建業の営業開始は、宅建業の免許証を取得して以降となります。申請から免許通知書の到来までは知事免許の場合３０日～４０日が標準審査期間となっていますが、実際には免許通知到来後、１週間程度の日数が必要のため、概ね最短で１か月強必要です。
（実際には、免許通知が３週間程度で到来するケースが多い）
ただし、上記は無事に免許申請が受理されてからの起算となるため、事前準備を考えると概ね２か月程度かかっているのが平均的と言えます。
Q２ 不動産賃貸業ですが、宅建免許は必要でしょうか？
A２ 不動産賃貸業は、自ら貸主の場合に当たるため、宅建業の免許は不要です。しかしながら保有物件を反復継続して不特定多数に売却することを事業とするのであれば、宅建業に該当する可能性が高く、宅建免許の取得の必要性が生じます。
Q３ 宅建免許取得の総コストはどの程度ですか？
A３ 営業保証金制度を使わずに、保証協会による弁済業務保証金分担金制度を活用する場合においては、宅建免許審査料と宅建協会関連費用、弁済業務保証金分担金込みで概ね９０万円～１１０万円程度かかります。加入時期、加入団体により異なるため、個別にお問い合わせください。試算させていただきます。
Q４ 赤字法人ですが免許申請上問題ありますか？
宅建業免許は建設業等の純資産規制が特段ないため、赤字法人であっても免許申請が可能です。決算内容の状況が審査のポイントとはなりません。一方で、決算書の中で、宅建業に関連する売上や手数料が過年度において計上されている場合、免許が下りません。
Q5 添付書類の有効期限はいつまでですか？
宅建業免許申請においては、会社の履歴事項全部証明書、身分証明書、登記されていないことの証明書の公的書類を添付することになります。この有効期限は3か月となります。例えば、7月20日に取得した公的書類は、10月20日当日までは有効となります。この有効期限は、宅建業免許の受付ベースとなります。万が一、有効期限ぎりぎりで免許申請をして受理されなかった場合、再度、公的書類の取り直しになるので、申請期間のプランニングも重要となってきます。
専任の宅地建物取引士に関するQ&A
宅地建物取引士の専任性で問題となる局面は、ほとんどが兼業問題です。
どの場合だと兼業が認められるかについては、免許申請前はもちろん、宅建士の雇用前にも十分なチェックが必要です。
宅地建物取引士の専任性については、免許審査担当官によっても解釈が分かれるケースがあります。このような場合はどうなの？などについては問い合わせメールでお気軽にご相談ください。
Q1 現在、他の会社で働いています。当社で専任の宅建士として従事できますでしょうか？
A１ どのような形態であれ、専任の宅建士は、他の事業に従事することはできません。専任とは文字通り、宅建業の会社において、常勤し、かつ、専従する必要があります。
Q２ 派遣社員、契約社員を専任の宅建士として従事させることは可能でしょうか？
A２ 常勤し、専従することが可能であれば、契約社員、派遣社員でも専任の宅建士となることは可能です。派遣社員の場合は、当該宅建業者が明確に指揮命令下におけることが要件となることに注意が必要です。
Q３ アルバイトの人を専任の宅建士として登録することは可能でしょうか？
A３ アルバイトやパートなどの臨時雇用を前提とする契約形態は、当該事務所の営業時間中の全てに勤務することを想定していないので、常勤性を満たさず不可能です。
Q４ 現在、A会社の代表取締役（又は取締役）となっています。新たにB会社にて専任の宅建士として就業することはできますか？
A４ 会社の非常勤取締役であれば可能です。その際、非常勤証明をA法人から発行する必要があります。ただし代表取締役は非常勤を観念できないので、他社（この場合A社）にて代表となっている場合は、他社（この場合B社）にて専任の取引士となることはできません。
Q５ 現在、A会社にて勤務しており不動産業とは違う部門で仕事をしています。新たに同じA会社にて専任の宅建士として就業することはできますか？
A５ 新たに、不動産部門の「専任」で業務に従事する場合は当然可能ですが、違う部門との兼務する場合は、兼業部門にて代替要員が確保されているなど、宅建業を優先して勤務できる体制であれば可能です。
Q６ 専任の宅建士になるものが、別に個人事業主として、行政書士（又は司法書士、税理士等の士業）を行っている場合、専任の宅建士の要件に問題ないですか？
A６ 個人事業主として行政書士（又は司法書士、税理士等）の士業を開業されておられる場合、貴社の専任の宅建士となることはできません。ただし、当該士業の方が、同一事務所内において、個人事業主として宅建業を開業して、専任の宅建士を兼務する場合は、認められる可能性があります（※）。この場合、兼業する士業関連法令側で宅建士の兼任が認められているか否かを事前に確認する必要があります。
※この場合、同一事務所とは、場所的空間的に同一である必要があり、例えばフロアが異なる事務所である場合はNGとなる可能性がある。また、他の士業の業務割合が殆どであり宅建業の専任を実施できない状況である場合においては「専任の宅建士」と言えない可能性があることに留意が必要である。
Q７ 弊社は一級建築士事務所であり、この度、新たに宅建業の免許の交付を受けようと考えております。この場合、管理建築士が宅建業法上の専任の宅建士として宅建業に従事することに問題ないでしょうか？
A7 宅建業を主として従事する前提であれば問題ございません。これは建設業における専任（主任）技術者の場合でも同様です。
Q８ 私はある会社の専任の宅建士ですが、その他の会社でアルバイトできますか？
A８ 専任の宅建士は、アルバイトや副業は認められていません。
Q９ 私はある大学に在学中の学生ですが、成人になれば専任の宅建士になれると聞きました。大丈夫でしょうか？
A９ 在学中の学生の場合、宅建業の営業時間中に学業を優先する必要があり基本的には難しいです。ただし、社会人を対象としたMBAなどの勤務時間以外に実施されるものについては、勤務と学業のバランスで総合判断されることになります。
Q１０ 当社の監査役を専任の宅建士として登録することは可能でしょうか？
A１０ 監査役は、会社法で取締役及び使用人との兼職が禁止されているため、専任の宅建士にはなれません。
事務所に関するQ&A
宅建業免許の2大要件である事務所要件。
事務所形態も様々であり、判断に迷うことが多いですが、よくある質問をまとめてみました。
Q１ 自宅を事務所として使用したいのですが可能ですか？
A１ 次のような要件を満たす場合は可能です。
・賃貸マンションの場合は、使用目的が事務所使用となっていること。
・分譲マンションの場合は、管理規約で事務所使用可となっていること。
・事務所空間と居住空間が完全に分離できる構造となっていること。
・居住空間を通過せずに事務所空間に到達できること。
以上のような用途制限や構造制限をクリアすれば自宅での宅建業開業も可能です。
Q２ 親会社の一部を使用しようと考えています。問題ありますか？
A２ 他法人の専用部分の一部を通過して申請会社の入り口に到達する場合など、他法人と同居していると見做される場合は、宅建業の免許が下りません。
特に、親子会社や関連会社が専用空間を同居しているケースなどは、申請会社の専用スペースを設置して、宅建業免許申請に合致する専用の事務所空間を確保する必要があります。
Q３ レンタルオフィスでの開業は可能ですか？
A３ 昨今はレンタルオフィスでの宅建業開業も多く見られます。条件としては次のようなものを満たす場合は可能です。
・専用部に事務スペースと応接スペースなどを物理的に確保できること。
・表札、固定電話などの設置が可能なこと。
・レンタルオフィス事業者から「独占使用の承諾書」が発行されること。
Q４ 現在使っていない事務所があるので、そちらを事務所にするのは可能でしょうか？
A４ 宅建業法上の本店において、宅建業を営んでいない場合においても、本店は常に「宅建業法上の事務所」となります。従って、当該利用していない事務所に本店移転を行うか、又は既存の登記上の本店と当該未利用の事務所を支店として申請する必要があります。
その際、本店、支店それぞれに事務所要件、専任の取引士の要件に適合させる必要があります。
