これから脱サラして不動産屋を始めようと考えている方の悩みとして、一体どの程度の資金を開業準備資金として用意しなければならないか？ということでしょう。
今回は、宅建士の資格を有するサラリーマンの方が、不動産屋を一人で始める場合の開業費の試算を行ってみたいと思います。
人によって、どかんと大きく始めたい方もいらっしゃるとは思いますが、ここでは必要最低限の初期コスト試算を行ってみましょう。
前提条件
・資本金５００万円の株式会社を設立
・会社の取締役はご本人様お一人
・従業員は雇わない。
・事務所は賃料10万円、敷金3か月
・交通費、手数料など1000円未満ものは個別の考慮せず、その他で10万円を計上
・パソコンは、ご自身のノートパソコンを使用
・東京都宅地建物取引協会へ加入
・一部保証金や敷金などの預かり金あるが初期コストと見做して試算
まず個別にかかる初期コストを計算してみましょう。
大まかな時間の流れに沿って説明してみます。
１．事務所関連費用
会社設立の前に事務所を確保する必要があります。会社登記上は建物の所在地の表示は番地まででOKですが、さすがに賃貸借契約が締結できていないオフィスで登記するのは非現実的でしょう。
事務所の設置も宅建業の免許申請の要件ですので、要件を満たすしっかりとした事務所を確保する必要があります。よくバーチャルオフィスで宅建業ができるという説が流布されていますが、バーチャフオフィスで免許を取った言う方がいらっしゃれば恐らく虚偽申請だと思われます。宅建業の事務所要件は厳しいので、初めから舐めてかかると痛い目にあいます。
とはいいつつ、一人起業で最低限の面積を確保しようと思えば、東京都心での不動産屋開業では、最低でも賃料10万円ぐらいの負担は覚悟したほうがいいと考えます。
ここでは、初期コストとして、敷金3か月、事務所を紹介してくれた不動産屋に仲介手数料を1か月分を計上しました。
その他、事務所開設に最低限必要なものとして、コピー・FAX複合機、固定電話機（及び設置工事代）、事務所什器備品（机、いす等）が必要となってきます。
今後営業活動を行うに当たっては、名刺、法人印鑑セット、WEBサイトの作成も必要になってきますね。これらの諸コストもバカになりません。特にWEBサイトは、きちんとしたものを作成会社に代行してもらうと簡単なコーポレートサイトだけで20万円程度はかかります。
事務所関連費用 試算
敷金 300,000円
仲介手数料 100,000円
コピー・FAX複合機 50,000円
事務所什器備品 100,000円（固定電話機及び設置工事代、事務所机、椅子、文具等）
名刺作成代 10,000円（簡単なデザインを想定）
印鑑作成代 30,000円
WEB作成 200,000円
＝790,000円
２．会社設立費用
【定款認証】
株式会社を一人出資で、かつ、一人取締役（代表）という前提であれば、定款の作成、認証もかなりスムーズです。
定款認証は、東京都内であれば都内の公証人役場で受け付けてもらえますので、事前に公証人に確認、予約して認証してもらう必要があります。
公証人の定款認証手数料が50,000円に加え、40,000円の収入印紙がかかってきます。
この40,000円の収入印紙は電子申請の場合は不要なので、行政書士などの電子認証に対応しているプロにまかせたほうが実はオトクです。
【設立登記】
定款の認証が終了すると、次は法務局にて会社設立の登記申請を行います。
ここでは、資本金500万円の会社を想定しているので、登録免許税として150,000円がかかります。
会社設立費用 試算
公証人定款認証手数料 50,000円
定款認証印紙代 40,000円
原始定款謄本代 2,000円
会社登記登録免許税 150,000円
＝242,000円
３．宅建業申請・協会加入費用
この部分が宅建業をこれから開始するに当たって最も初期費用がかかる項目です。
弁済保証協会に入会しても最低60万円の弁済保証金の負担があり、宅建関係でざっくりと100万円超の初期コストがかかります。これは宅建業開業の宿命なので仕方ありません。
宅建業申請・協会加入費用 試算
宅建業免許申請手数料 33,000円
宅建業協会入会金 100,000円
宅建業保証協会入会金 200,000円
弁済業務保証金分担金 600,000円
宅建政治連盟賛助金 50,000円
宅建協同組合加入手数料及び出資金 60,000円
＝1,043,000円
４．各種代行費用
通常、不動産屋を始める場合は、会社設立の定款作成、宅建業の免許申請、協会・保証協会への入会申請を行政書士に、会社設立の登記申請を司法書士に委託するケースが多いです。
もちろん、これらのコストを節減したい方は、全部自分で行うことも可能ですが、全くおススメしません笑 ここで疲れて事業意欲が削がれる方が殆どです。
経験がないか申請だけを代行するところが殆どなので、不動産屋の開業に関するお悩み相談に応じられる事務所は希少です。特に、宅建業の免許は要件を満たさなければ免許取得できないので、細かい要件を知らないまま突き進むのは危険です。
以下は相場であり、感覚的な部分があることをご了承ください。
各種代行費用 試算
会社設立代行手数料（行政書士）40,000円程度（平均3万円～5万円ぐらいが相場）
会社設立登記手数料（司法書士）40,000円程度（平均3万円～5万円ぐらいが相場）
宅建業申請、協会加入手続き代行手数料（行政書士）100,000円程度（平均8万円～12万円ぐらいが相場）
＝180,000円
５．通常最低限かかるコスト総計
以上の１．～４．の各種コストを総計すると以下の通りになります。
通常最低限かかるコスト総計
１．事務所関連費用 790,000円
２．会社設立費用 242,000円
３．宅建業申請・協会加入費用 1,043,000円
４．各種代行費用 180,000円
総計 2,255,000円
上記の試算は、不動産屋を一人で始める場合の最小限の初期コストのイメージ感となります。
総額で200万円を超える投資が必要となります。
以上はザクっとしたやや保守的な試算でありますが、削れる箇所もかなりあります。どの部分を削って、どの部分を強化するかなどについては個々の戦略があってしかるべきだと思います。
不動産屋の開業については、いろいろアドバイスできると思いますので、お問い合わせいただけますと幸いです。
