宅建業の免許取得に当たって必要となる２大要件として、「専任の取引士要件」と「事務所要件」があります。
この要件を満たせないため宅建業の免許取得を目指したが、最終的に断念する方も多いので、事前に要件チェックをしっかり行っておきましょう。
今回は、専任の取引士要件について詳しく見てみることにしましょう。
専任の取引士要件
宅建免許を業者として取得する際に必要とされる「宅地建物取引士の専任性」
宅建業免許の申請時に必要とされる法定要件なので、しっかりした理解が必要です。
5名に1名要件は宅建試験でも有名ですね。宅建免許申請に当たって、注意すべきポイントを以下、解説します。
専任の宅建士の設置人数
宅建業法にて法定されている設置条件を整理すると
事務所 → 業務に従事するものの5名に1名以上
案内所等（モデルルームなど） → 1名以上
新たに宅建業で起業する人がいきなり、5名を超える従業員を擁して会社を立ち上げるケースは稀だと思いますが、ここでは簡単に「業務に従事するもの」の定義についての判断基準を見ていきたいと思います。
「業務に従事するもの」に含まれる人の解釈
・会社の代表者（個人事業主の場合は個人業者本人）、常勤役員は全て
・その他庶務や経理などの一般部門の人も含む
・継続的雇用を前提としたパートタイマーは含む
・他の兼業を営んでいる業者の場合、主として宅建業の業務に従事しているもの
・他の兼業を営んでいる業者の場合、一般管理部門については兼業割合にて計算
当然ですが、宅建業免許取得後においても、専任の宅建士（数）を維持する必要があり、専任の宅建士が不足する場合は2週間以内に補充をしておかなければなりません。
専任性とは？
専任性を満たすとはすなわち「常勤性」と「専従性」を２つとも満たす必要があります。
【常勤性】
宅建士が事務所に常時勤務する必要があります。他の会社に勤めているなどの副業は当然NGでありますが、役員でも他の事業者の常勤役員はNGとなります。大学生も勉学することが主業であるため基本的になれません。その他注意が必要なのは、社会通念上（つまり常識的に）毎日の通勤が不能な距離に住んでいる人はNGとなります。
【専従性】
専任とは、「専ら」宅地建物取引業者に従事することを指すのですが、この「専ら」はどこまで許容されるかが問題となります。都道府県によって微妙な解釈の違いはありますが、概ね以下の通りです。
また、個人業者と法人業者で取扱いが異なるので、注意が必要です。
NGとなるケース
・他法人の代表取締役や取締役（常勤）に就任している者
・他法人や他宅建業者の従事者である者
・他の専任性を要する業務に従事している者（士業は要注意）
・当該法人の監査役に就任している者
許容される可能性があるケース
・契約社員、派遣社員に対して宅建業者に指揮命令系統がある場合
・他の会社の非常勤役員（非常勤証明書を当該他の会社から発行が必要）
・個人事業者で同じ事務所内で他の士業を行っており、宅建士が専任となる場合
複数の許認可業を行う事業者は、宅建業法以外のその他業法での専任性も求められる可能性があるので、宅建業及びその他の業のどちらも専任性を満たすかをチェックしておきましょう。
よくあるNGパターンとしては、複数の会社や士業を経営している人で、自分自身が宅建士である場合です。この場合は、自らが専任の宅建士となることができないので、自分以外の宅建士を雇用するか、常勤の取締役になってもらうかが必要です。
宅建免許申請の際の注意点
有効期限内の取引士証を保持しているか？
取引士証がない人はそもそも正式な宅地建物取引士でないので、宅建士証の有効期限が切れている方は、速やかに「法定講習」（1日）に申込を行い、宅建士証の取得を行わなければなりません。そもそも宅建試験合格後において登録を行っていない人は、登録手続きから入らなければならないので相当な時間のロスが生じることになるので注意が必要です。
前職は退職しているか？
特に、前職が宅建業者に勤務していた場合においては、登録上、前勤務先の登録が残った状況になっている方が多いと思います。この場合は、一旦、前職の退職証明書を持って、登録上勤務先が無い状況でなければ、宅建免許申請時の専任の宅建士として受け付けてもらえません。
行政書士などの実務家からは、各都道府県によって専任性については審査の基準運用や提出すべき証明書類が異なりますので、微妙なケースの場合は専門家に相談するか、正攻法で都道府県の審査担当窓口に事前相談しておくべきだと考えます。
専任の取引士に関する論点の応用編はこちらをご参照ください。
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